法讯网特约撰稿人    龙继辉
 
    近日，温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期，续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证，在社会各界引发热议。（4月16日新华网）
    说起温州人，人们自然会联想到让上海、杭州、北京等地市民恨得咬牙彻齿，让房地产开发商爱得死去活来的“温州炒房团”。“温州炒房团”每到一处，当地房价便会立竿见影地“飙升”无极限。敢为天下先的温州人这次再次成为国人瞩目的焦点，不过，这次是人们在“同情”温州人，为他们房产土地使用权到期续期还要缴纳高额土地出让金而愤愤不平。
    对于房主来说，房屋到期续地成功本是一件值得高兴的喜事，仿佛又重温了当年乔迁新居的幸福时光。但数十万的续期“代价”却让他们如鲠在喉。面对温州特色的超短20年期限住宅土地使用权到期续期的难题，全国没有先例可资借鉴，温州国土部门不知所措，温州市民的心里更是七上八下的。网友的热议在不断发酵、升级，笔者认为，温州国土部门可以这样有条不紊地处理这个“烫手的山芋”。
    首先，将温州住宅土地使用权全国率先到期的原因、现状及对策措施逐级上报，由国土资源部给出具有顶层设计的指导意见，再结合温州实际贯彻实施。在等待国土资源部批示前，即使当地国土部门对于房主续期的正当要求“不作为”，也不算懒政、惰政。对于到期未办理续期的房主“睁一只眼，闭一只眼”，“井水不犯河水”，待国土资源部的指导意见下达后再“秋后算账”，不失为一个稳妥的做法。
    其次，也可以现在就依法给房主办理土地使用权续期事宜，让他们尽享“免费午餐”。因为，2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，所谓“自动续期”，就是不附加任何条件的无条件续期。如果还要缴纳高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证，显然不是“自动续期”的题中之义。
    不过，2007年8月修订通过的《城市房地产管理法》第二十二条却又是不同的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。而且，《城市房地产管理法》修订时间更新，到底该适用哪部法律呢？笔者认为，《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护上更为权威。所以，以《物权法》的规定“自动续期”不仅更有说服力，而且更得民心。
    关于《物权法》和《城市房地产管理法》“打架”该如何适用问题，《立法法》第九十四条规定：“法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致,不能确定如何适用时,由全国人民代表大会常务委员会裁决。”因此，温州政府无权先斩后奏，必须逐级上报，由全国人民代表大会常务委员会作出具有法律效力的有权解释。
    就算到期土地需再次缴纳土地出让金，也不至于占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元吧。试想，国有土地使用权的面积大概只有房屋所有权面积的六分之一（按六层楼计算），土地出让金怎么会高得如此离谱呢？而且，续期时征收土地出让金也不能严格按现在的行情打表吧。一是必须充分考虑当初购房时土地出让金的原始低价。即使要上浮，也只能适可而止，必须确保房主的优先权和优惠权。二是必须考虑国家无偿收回土地使用权的难度。由于土地上的房屋所有权是没有期限限制的，房主对房屋具有神圣不可侵犯的所有权。而房主涉及的对象具有空前的普遍性，涉及全国10多亿人。因此，房产土地续期办证征收土地出让金必须兼顾好国家和个人利益，谨慎行事，让人民群众共享改革红利能不折不扣地得到落实。

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