融资不能仅依赖国开行

       1000万户、2.5万亿元人民币。这是2013年7月，国务院在《关于加快棚户区改造工作的意见》中提出的2013年至2017年棚户区改造目标和大致所需的资金额。
       一场棚改热潮似乎已势不可挡。
       今年3月11日，国务院下发《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》，要求地方各级政府要优先安排城区老工业区的棚户区改造项目。要积极引入市场机制，吸引社会力量参与棚户区改造。鼓励国家开发银行及有关大型商业银行为城区老工业区棚户区改造提供资金支持。
       国家开发银行今年6月公布的最新数据显示，截至目前，国开行累计发放棚户区改造贷款5903亿元。其中，4月2日以后发放贷款1593亿元，为去年同期的6.3倍。
       6月26日，银监会发布公告，正式批准国开行组建住宅金融事业部。国开行相关负责人在接受媒体采访时称，成立住宅金融事业部的目的，是以更低成本的融资来源，满足棚户区改造、保障房建设、城市基础设施等的资金需求，进而推动整个市场资金利率的回落，达到“稳增长、调结构、促转型”的政策目标。
       “国开行住宅金融事业部的成立，意味着棚改已经破解传统的资金问题。”倪鹏飞说，“除去各级政府的财政支出，60%以上的棚改项目资金将由国开行承担。”
       消息一出，各地方政府纷纷闻讯而动，开始积极上策划新棚改项目。
       据法治周末记者不完全统计，二季度以来，国开行高层已密集赴多地调研棚户区改造，先后与四川、陕西、湖南、辽宁、广西、河南和贵州等省区达成支持棚改项目的贷款协议或意向。
       同时，也有多个省份出台棚改融资方案，设立省级投融资主体对接国开行。
       6月底，西安提交棚改方案。方案提出，2013年至2017年棚户区改造一期工程项目估算总投资369亿元，其中71亿元由财政预算出资，298亿元向国开行申贷。
       7月4日，安徽省下达2013年至2017年纳入省级棚改融资平台一期建设项目贷款额度，向国家开发银行融资近900亿元，支持加快棚户区改造实施进度。
       日前，河北省政府也出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》提到，要加快推进棚户区改造，将城中村和涉及新建、改建(扩建、翻建)住房的旧住宅小区，全部纳入棚户区改造。
       “由于国开行贷款具有融资成本低、贷款期限长的特点，将有效缓解全省棚户区改造资金保障瓶颈问题。”安徽省财政厅经济建设处处长王召远对媒体表示，近期又有4个市上报了融资计划，正在审批之中，接下来整个开贷工作进度会进一步加快。
       然而在棚改账本中，除了国开行每年不低于1000亿元的贷款和中央财政补贴外，剩下的资金缺口，究竟要靠什么来撬动？
       “相比而言，棚户区改造既能够让政府出钱出力，又能够挖掘中低收入者部分购买能力。按照市场化经营方式交给市场，棚户区改造在整个住房保障体系中的作用可能比原来想象的要大得多。”倪鹏飞说。
       在他看来，接下来大规模的棚改与此前的棚改有显著区别。“以前的棚改更多只是采用市场化方法进行改造，没有和宏观经济增长方式相结合，还是一种局部思维。而如今的棚改不仅体现民生，更被纳入经济增长一揽子计划中。”
       在倪鹏飞的概念里，除了“依傍”国开行外，辽宁模式也给了其他地方政府一个很好的融资方向。
       “辽宁当时有效拓展了来自商业渠道的资金，例如对所建房屋向棚户区居民配售完毕后，余下一部分(房屋)通过商业化方式出售。”倪鹏飞解释道，“对于参与棚改的房地产企业，日后在承建政府投资项目时将优先获得中标机会，也可获得较大的承建份额。而在商业地产项目中，是否参与棚改项目，也是政府评价地产商的一个重要因素。”
       联合国人居署全球监测与研究部主任班吉•奥拉仁•奥因卡也对辽宁模式赞不绝口。
       “辽宁省政府不断鼓励以前只注重商品房开发的房地产开发商进入保障房市场，从而吸引了大量的房地产开发商，这是对政府承诺加大保障房建设的回应。”
       无独有偶，日前西安的一部分棚改资金也通过“招商”方式解决了。
       有媒体报道，西安市将市管7个棚改项目和各区自行改造的13个棚改项目面向社会招商，开发商负责拆迁和安置，腾迁出来的剩余土地用于商业开发。通过这种方法，20个棚改项目共吸引资金191亿元。

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