土地增值税原本是为了防止开发商一味囤地而不开发，导致土地资源的闲置和浪费而设立，但在实际执行中，房企不但寻找各种途径规避税收，税务机关的弹性征收，也使得土地增值税存在监管“漏洞”
法治周末见习记者 刘子阳
土地增值税近日成了各家媒体关注的焦点问题。这源于央视11月24日的曝光，央视《每周质量报告》称，万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元人民币。
报道引发了一场“口水战”，11月25日晚间，包括万科、华远、金地、万通、金隅、首开在内的多家上市房企纷纷发布公告予以澄清。
华远地产董事长任志强也连发数条微博，痛批央视“愚蠢无知”，并表示正在研究如何公开起诉央视的事宜。他认为：“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。”
眼看“欠税门”事件愈演愈烈，国家税务总局有关负责人11月26日回应称：“有关人员对欠税数额的推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解、误读。”
中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所所长刘少军告诉法治周末记者：“3.8万亿元在计算方法上可能有一些问题，但土地增值税欠缴的现象确实是存在的，房企在缴纳土地增值税时也会做一些避税的处理。”
“对房地产行业而言，合理避税是行业公开的秘密，但是通过简单叠加，推算出来的天文数字则明显欠妥。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受本报记者采访时说。
即便多位业内人士指出3.8万亿元的数字有些虚高，但土地增值税存在漏缴、欠缴、征管困难等问题却是不争的事实。
房企避税各自有招
“土地增值税从制度设计上看比较合理，但实际征管过程中却存在着困难。”这一点在地方土地局任职的章林晓深有体会。
韩长吉表示：“土地增值税较为复杂，对税务部门的征管能力要求很高，企业有合法避税的权利和漏税、逃税的冲动，这就更加了剧土地增值税征管的困难。”
按照土地增值税的计算公式：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，而增值额越低所使用的税率也越低。
东北财经大学财税学院吴旭东教授告诉法治周末记者：“房企有两种方式来避税——一种是降低销售价格；另一种方式是增加扣除额。”
章林晓对此很有感触：“房企销售的时候可以虚让价格，例如报价1.8万元/平方米，但实际价格为2万元/平方米，差额部分以装修的形式体现。”
“扣减的成本很多，税务机关很难核算，大的房地产企业在多地都有项目。”章林晓介绍说，“北京的房价涨得快，为了避免土地增值税超额，开发商可以将北京的扣除额做大，将其他地区的成本做小，在公司内部这种操作是很简单的。”
在项目竣工结算前由于涉及到成本确定等原因，而无法计算土地增值税，这样一来土地增值税便有了合理拖欠的理由。
“根据土地增值税条例及其细则规定，土地增值税实行预征，等到项目终了进行清算，多退少补，因此缴纳需要很长的周期。”章林晓告诉法治周末记者，“出于种种考虑，有的房地产企业利用推迟工程的竣工时间等方式，使土地增值税迟迟不能清算。”
注册会计师郑继来告诉法治周末记者：“对于符合清算条件而不清算的房企，税务部门可以参照当地的行情对成本进行核定，但核定成本的数据往往掌握在其他部门手中，税务机关难以获得。”
“土地增值税有其特殊性，对于工程的评估、清算需要非常专业的知识，而税务部门人员在这方面大多是‘门外汉’。”在郑继来看来，人才的缺乏也造成了土地增值税征管难的局面。
